можно ли заключить договор залога недвижимости при просрочке основного обязательства

[cyfun]

На мой взгляд нельзя. Залог обеспечивает надлежащее исполнение. А заключив сейчас такой договор у кредитора сразу же появляется основание для обращения взыскания (так как уже есть просрочка). Притворность сделки можно выявить.
Попробуйте через мировое соглашение пойти в рамках исполнительного производства. А вот уже его исполнение обеспечить ипотекой.

Еще как вариант перекредитовка с залогом недвижимости.